Negócios Imobiliários - texto atualizado em 26/03 às 10h14
Como ficam os contratos imobiliários diante da COVID-19?
Nas últimas semanas, recebemos diversas consultas sobre os impactos da COVID-19 sobre contratos imobiliários nos mais diversos segmentos, como varejo, espaços colaborativos (coworking), residenciais para renda (multifamily housing) com nicho específico – como os empreendimentos estudantis e para idosos – ou sem, shopping centers, escritórios e indústrias.
Em meio a uma quantidade enorme de informações, por vezes desencontradas, e que parecem mudar a cada minuto, qualquer tentativa de definir de forma terminativa e exaustiva como lidar com os impactos da crise sobre os contratos imobiliários seria prematura. Porém, é possível apontar algumas tendências e recomendações, que resumimos abaixo:
- Força maior e onerosidade excessiva - a epidemia terá efeitos sobre os contratos imobiliários, não há dúvidas, mas a cada vez mais frequente e difundida caracterização de eventos de força maior e de onerosidade excessiva por fator superveniente não é automática ou desvinculada das circunstâncias específicas de cada caso.
Isso porque os contratos podem alocar de forma diferente ou mesmo afastar os riscos decorrentes de eventos variados de força maior, assim como as empresas e indivíduos não são afetados de forma igual e uniforme pela crise.
Por isso, recomenda-se avaliar caso a caso, contrato a contrato, preferencialmente à vista de documentos que tragam clareza sobre o impacto específico da crise sobre a parte que pleiteia a revisão.
- Contratos complexos e operações estruturadas - Contratos que integrem rede complexa de contratos e operações, especialmente os que tenham a preservação do fluxo de pagamentos como elemento essencial, a exemplo do que acontece nos contratos de build-to-suit (BTS), sale lease-back e buy to lease, podem ter um filtro ainda mais rigoroso na análise das circunstâncias específicas que possam justificar uma renegociação.
- Empresas imobiliárias - recomenda-se que empresas imobiliárias, aquelas que tenham como parte de seu objeto social a compra, venda e locação de imóveis, assim como o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários (incorporação ou loteamento), tenham políticas claras e consistentes para tratamento dos pedidos de revisão, o que pode contribuir para evitar um aumento expressivo do seu contencioso imobiliário. Aquelas que mantenham relações sujeitas à tutela da legislação consumerista devem levar esse fato em consideração na definição dessas políticas.
- Equilíbrio nas perdas - é evidente que empresas e indivíduos estão sofrendo perdas relevantes com a crise e a tendência é de que a alocação dessas perdas seja feita de forma solidária entre os participantes do mercado e a sociedade como um todo, com papel fundamental do Poder Público.
- Pandemia pode trazer novas leis - por fim, não se afasta a possibilidade de que, como aconteceu em países que estão em estágios mais avançados nos níveis de contágio, o governo venha a editar normas definindo parâmetros para a qualificação da pandemia como evento de força maior (ver artigo 1º, parágrafo único, da MP nº 927/2020, que expressamente qualificou a pandemia como evento de força maior para fins de Direito do Trabalho) ou onerosidade excessiva por fato superveniente, bem como para a eventual revisão de contratos de cada setor da economia.
Os sócios de Negócios Imobiliários de TozziniFreire estão envolvidos em diversas negociações do segmento e constantemente atualizados. Nos cenários complexos trazidos pela pandemia, conte com a expertise multidisciplinar de nosso time para ajudá-lo a avaliar os cenários e tomar decisões bem informadas.