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31 de Janeiro de 2018

Colegiado da CVM flexibiliza entendimento de crédito imobiliário para lastro de CRI

Mercado de Capitais

Em sessão datada de 16 de janeiro de 2018, o colegiado da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) autorizou a emissão de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) lastreados em empréstimo pessoal com pacto adjeto de alienação fiduciária de imóvel em garantia.

A Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, não estabelece a definição de crédito imobiliário, apenas indica em seu art. 6º que o CRI é um título de crédito lastreado em créditos imobiliários. Por sua vez, a CVM também não editou nenhuma instrução normativa consolidando o seu entendimento sobre a definição de crédito imobiliário, apenas construindo o conceito por meio de suas decisões colegiadas.

A decisão majoritária do colegiado do órgão entendeu ser crédito imobiliário o crédito oriundo de empréstimo pessoal com pacto adjeto de alienação fiduciária de imóvel em garantia, tendo em vista que o benefício econômico trazido ao proprietário advém do imóvel outorgado como garantia para o financiamento pessoal, logo, o empréstimo a pessoa natural com pacto adjeto de alienação fiduciária de imóvel em garantia constitui crédito imobiliário na sua origem.

Outro benefício dessa modalidade conhecida como “home equity” é a segurança trazida ao credor do financiamento da pessoa natural, pois em caso de inadimplemento o credor tem a possibilidade a excutir o imóvel outorgado em garantia.

No mesmo sentido de ampliar o lastro dos CRIs, a CVM deferiu recentemente o registro da oferta de CRIs com lastro em cédulas de crédito imobiliário representativas de debêntures emitidas pela Rede D’or São Luiz S.A. Tanto a área técnica quanto o colegiado da CVM entenderam que mesmo a Rede D’or não tendo por objeto social a atividade imobiliária, os recursos obtidos por meio da oferta serão destinados à construção, expansão, desenvolvimento e reforma de imóveis e empreendimentos imobiliários, ficando configurado o vínculo previsto pelo inciso I do art. 8º da Lei nº 9.514/1997.

O lastreamento de emissões de CRIs com base no crédito imobiliário oriundo de “home equity” ainda não tem regulamentação específica, porém esta decisão favorável do colegiado da CVM, somada à ampliação do entendimento do que se enquadra como lastro para CRI, abre portas para outras emissões em condições semelhantes acontecerem no Brasil.

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